זכיתם במכרז של רמ"י — מה קורה מכאן ועד שמקבלים את הקרקע
ההודעה על הזכייה היא לא סוף הדרך אלא תחילתו של מרוץ קצר. מיום שוועדת המכרזים מאשרת את הזכייה מתחיל שעון של 90 יום, ובתוכו צריך לשלם את מלוא המחיר, לשלם הוצאות פיתוח, לחתום על חוזים ולהפקיד ערבויות. מי שמפספס את המועד עלול לאבד גם את הזכייה וגם את ערבות ההצעה.
המדריך מבוסס על חוברות מכרז שפרסמה רשות מקרקעי ישראל ב-2026, בעיקר מכרז בש/74/2026 (בנייה נמוכה בירוחם) ומכרז צפ/169/2026 (הרשמה והגרלה ברמת טראמפ), ועל מדריך רמ"י לארכות בבנייה. בכל מכרז התנאים עשויים להיות שונים — החוברת של המכרז שלכם היא שקובעת.
השעון מתחיל ביום החלטת ועדת המכרזים
ברוב המכרזים המועדים נספרים מ"המועד הקובע" — היום שבו ועדת המכרזים של רמ"י מאשרת את הזכייה, ולא מהיום שבו הגשתם הצעה או קיבלתם מכתב. בחוברת בש/74/2026 נקבע במפורש שהזוכה צריך להשלים את תשלום התמורה בתוספת מע"מ "תוך 90 יום מיום אישור ועדת מכרזים". אותו פרק זמן חל על חתימת חוזה החכירה ועל תשלום הוצאות הפיתוח.
במכרזי הרשמה והגרלה המצב דומה: בחוברת צפ/169/2026 הזוכה מקבל הודעה בכתב במעמד בחירת המגרש, אבל החוברת מדגישה שהזכייה "אין היא, כשלעצמה, מקנה לזוכה את הזכויות במגרש". רק אחרי שכל התשלומים בוצעו והחוזים נחתמו, נחתם הסכם החכירה ל-98 שנה.
מה משלמים, למי ומתי
בתשלומים יש בדרך כלל שלושה רכיבים, וכל אחד מהם הולך לגורם אחר:
| רכיב | למי משלמים | מועד (בחוברות שנבדקו) |
|---|---|---|
| מחיר הקרקע שהצעתם + מע"מ | רשות מקרקעי ישראל | תוך 90 יום מאישור הזכייה |
| הוצאות פיתוח (כבישים, מים, ביוב, תאורה) | משרד הבינוי והשיכון או המועצה המקומית, לפי המכרז | תוך 90 יום מאישור העסקה |
| חיבורים והיטלים שלא נכללו בפיתוח | הרשות המקומית ותאגיד המים | לפי חוקי העזר, לרוב בשלב היתר הבנייה |
שתי הערות חשובות מתוך החוברות: ראשית, הוצאות הפיתוח צמודות למדד תשומות הבנייה — הסכום בחוברת נכון לחודש מסוים ומתעדכן עד יום התשלום. שנית, הרשות המקומית ותאגיד המים רשאים לגבות אגרות והיטלים נוספים על עבודות שלא נכללו בפיתוח של המכרז. החוברת מטילה על הזוכה את האחריות לבדוק מראש שלא יחויב פעמיים על אותה עבודה.
תשלום הוצאות הפיתוח מתקבל בקבלה ולא בחשבונית מס, ולכן לפי חוברת צפ/169/2026 אי אפשר לנכות בגינו מע"מ תשומות.
מה קורה עם ערבות ההצעה
מי שמגיש הצעה במכרז מצרף ערבות דיגיטלית מבנק או מחברת ביטוח. אחרי הזכייה הערבות לא מוחזרת אלא משמשת חלק מהתשלום: לפי חוברת בש/74/2026, רמ"י מממשת את הערבות על חשבון התמורה, והזוכה משלים את היתרה. אם סכום הערבות גבוה מהתמורה, רמ"י מממשת רק את הסכום הדרוש.
בגלל זה הערבות צריכה להיות בתוקף לפחות 180 יום מיום ההחלטה על הזכייה. אם תוקפה עומד לפוג, הזוכה נדרש להאריך אותה תוך 14 יום מהדרישה. ערבות שלא הוארכה — רמ"י רשאית לממש מיד.
במכרזים של קבלנים יש לעתים ערבויות נוספות: ערבות להבטחת רישום הבית המשותף (100,000 ₪ במכרז בש/74/2026, רק לחברות שהוגדרו "סרבניות רישום"), וערבות לאי גרימת נזקים לתשתיות שמופקדת אצל הרשות המקומית או אצל "הגורם המפתח".
החוזים שחותמים עליהם
- הסכם חכירה עם רמ"י — זה החוזה שנותן את הזכות בקרקע. בחוברות 2026 החתימה דיגיטלית, ונעשית תוך 90 יום מהמועד הקובע. רמ"י חותמת רק אחרי שהגורם המפתח מאשר שהזוכה חתם על הסכם התשתית.
- הסכם תשתית (או חוזה לביצוע תשתית) — עם הגורם שמבצע את הפיתוח בשכונה: חברה כלכלית, המועצה או משרד הבינוי והשיכון. בהסכם מתחייבים לא לפגוע בתשתיות, לא להפריע לעבודות של שכנים, ולשלם על תיקון נזקים.
- בני זוג — לפי חוברת צפ/169/2026, אם רוצים שהחוזה ייחתם עם שני בני הזוג, צריך להגיש את ההצעה מלכתחילה ביחד.
מועדי בנייה ומה קורה כשמאחרים
כל מכרז קובע מועד להשלמת הבנייה. במכרז בש/74/2026, למשל, נקבעו 30 חודשים להשלמת הפיתוח הכללי שנדרש לאכלוס, ו-42 חודשים מהמועד הקובע להשלמת עבודות היזם כולל קבלת טופס 4.
מי שלא עומד במועד יכול לבקש ארכה, אבל היא עולה כסף. לפי מדריך רמ"י לארכות, בבנייה נמוכה עצמית (עד 4 יחידות) דמי הארכה הם 2% מערך הקרקע או 10,000 ₪ לשנה, הגבוה מביניהם, ובאזור עדיפות לאומית א' ובקו עימות 5,000 ₪ לשנה. בבנייה רוויה ובבנייה נמוכה גדולה החיוב הוא בדרך כלל 4% לשנה בשנתיים הראשונות, 3% בשנה השלישית ו-5% מהשנה הרביעית, עד תקרה של 8 שנים בעסקאות מ-2013. מעבר לתקרה העסקה מובאת לביטול אחרי שימוע.
שני דברים שכדאי לדעת: החיוב הוא על שנה שלמה גם אם צריך ארכה של חודש. ומצב כלכלי קשה אינו נחשב נסיבה חריגה לפטור. מנגד, אם קיבלתם את הקרקע כשנותרו פחות מ-36 חודשים למועד, או שהייתה מניעה להיתר שלא באשמתכם, המועד נדחה כך שיהיו 36 חודשים מהסרת המניעה, בלי תשלום — בתנאי שמציגים אסמכתאות.
אם לא משלמים בזמן: ביטול וחילוט
החוברות ברורות: תשלום מלא במועד הוא "תנאי יסודי". לפי חוברת צפ/169/2026, במקרה של איחור כלשהו בתשלום הוצאות הפיתוח "תהיה הזכייה במכרז בטלה ומבוטלת". לפי חוברת בש/74/2026, אם התמורה לא שולמה תוך 90 יום, הזכייה מבוטלת ורמ"י רשאית לחלט את הערבות כפיצוי מוסכם.
החילוט אינו אוטומטי לגמרי: ועדת המכרזים מחליטה עליו אחרי הליך שימוע, והיא רשאית לחלט את כל הערבות או רק חלק ממנה. גם כסף ששולם כבר לא תמיד חוזר מיד. בחוברת בש/74/2026 נקבע שאם הזכייה בוטלה, משרד הבינוי והשיכון ישיב את התשלום על הפיתוח רק אחרי שהמתחם ישווק מחדש והזוכה החדש ישלם, או בתום 24 חודשים מהודעת הביטול — המוקדם מביניהם.
המשמעות המעשית: מי שלא בטוח שיוכל לממן את כל הסכום תוך שלושה חודשים, צריך לסגור את המימון לפני שהוא מגיש הצעה, לא אחרי.
קבלן או משפחה: מה שונה
רוב הכללים זהים, אבל יש הבדלים שכדאי להכיר:
| נושא | מכרז לקבלנים (בנייה רוויה) | מגרש למשפחה (בנייה עצמית) |
|---|---|---|
| איך זוכים | הצעת המחיר הגבוהה | לרוב הגרלה במחיר קבוע |
| ערבויות נוספות | ערבות רישום (לסרבני רישום), ערבות ביצוע תשתית | ערבות לאי גרימת נזקים |
| חובות כלפי רוכשים | דיווח לממונה לפי חוק המכר (דירות), איסור אפליה בשיווק | — |
| העברת זכויות | אין העברה חלקית עד תעודת גמר | לרוב איסור העברה לכמה שנים |
בחוברת בש/74/2026 נקבע גם שקבלן שיפלה רוכשים בשיווק הדירות עלול לאבד את הזכייה ולשלם פיצוי מוסכם של 15% מהתשלום על הקרקע.
מגבלות על מכירה והעברה
הזכייה במכרז לא מאפשרת למכור את הקרקע מיד. בחוברות שנבדקו יש שני סוגי מגבלות:
- במכרזי קבלנים — אי אפשר להעביר זכויות בחלק מהמתחם או בחלק מיחידות הדיור עד לקבלת תעודת גמר (בש/74/2026).
- במכרזי הרשמה והגרלה — אי אפשר להעביר זכויות 7 שנים מהמועד הקובע, ובמכרז רמת טראמפ הזוכה גם מתחייב לגור בבית 5 שנים מסיום הבנייה ולא להשכיר אותו. הפרה נחשבת הפרה יסודית ורמ"י רשאית לבטל את החוזה.
היטל השבחה: מתי אפשר לקבל החזר
קרקע שנרכשה מרמ"י במחיר מלא כבר משקפת את זכויות הבנייה שבתכנית. לכן, לפי מדריך רמ"י, יזם שהוועדה המקומית חייבה אותו בהיטל השבחה עשוי להיות זכאי להחזר מרמ"י, בתנאים שנקבעו בנוהל, בצירוף הצמדה וריבית. מי שקיבל דרישה להיטל השבחה על קרקע שקנה במכרז — כדאי שיבדוק את הזכאות להחזר לפני שהוא משלם.
מס רכישה על קרקע מרמ"י
רכישת זכות חכירה מהוונת מרמ"י היא עסקה במקרקעין, ולכן חלה עליה חובת דיווח לרשות המסים ותשלום מס רכישה לפי הכללים הרגילים. שאלה שעולה שוב ושוב היא מה דינן של הוצאות הפיתוח. ביוני 2026 דווח על החלטה של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד, שלפיה "הוצאות פיתוח נוספות" במכרזי רמ"י הן חלק מהתמורה וחייבות במס רכישה במלואן כבר במועד הזכייה. ההחלטה נגעה למקרה מסוים ועשויה להיות מערערת, ולכן לפני הגשת הצעה כדאי לבקש מיועץ מס חישוב שכולל את כל הרכיבים.
רשימת בדיקה ל-90 הימים הראשונים
- לקבוע את המועד הקובע ולסמן ביומן את היום ה-90.
- לבדוק תוקף ערבות ההצעה — לפחות 180 יום מההחלטה.
- לסגור מימון מראש. בנק צריך זמן לאשר משכנתה על קרקע מרמ"י.
- להעביר את התמורה ואת הוצאות הפיתוח בשובר אחד מלא לכל גורם, בלי פיצול.
- לחתום על הסכם התשתית ולהפקיד ערבות נזקים אצל הגורם המפתח.
- לחתום על הסכם החכירה הדיגיטלי.
- לדווח לרשות המסים על העסקה.
- לפתוח תיק תכנון מול אדריכל, כי שעון הבנייה כבר רץ.
מדריכים נוספים באשכול מכרזי רמ"י
שאלות נפוצות
כמה זמן יש לשלם אחרי זכייה במכרז רמ"י?
בחוברות המכרז שנבדקו — 90 יום מיום שוועדת המכרזים אישרה את הזכייה, גם למחיר הקרקע וגם להוצאות הפיתוח. אם לא משלמים במועד, הזכייה מתבטלת ורמ"י רשאית לחלט את הערבות.
האם ערבות ההצעה מוחזרת לזוכה?
לא. רמ"י מממשת אותה כחלק מתשלום התמורה, והזוכה משלם את היתרה.
למי משלמים את הוצאות הפיתוח?
לגורם שנקבע במכרז: משרד הבינוי והשיכון, המועצה המקומית או חברה כלכלית. הסכום צמוד למדד תשומות הבנייה.
מה קורה אם לא מסיימים לבנות בזמן?
מבקשים ארכה מרמ"י. ברוב המקרים היא כרוכה בתשלום שנתי לפי סוג הבנייה. אחרי התקופה המקסימלית העסקה עלולה להתבטל אחרי שימוע.
אפשר למכור את המגרש מיד אחרי הזכייה?
בדרך כלל לא. במכרזי הרשמה והגרלה יש לרוב איסור העברה לכמה שנים, ובמכרזי קבלנים אין העברה חלקית עד תעודת גמר.
המידע נערך על ידי צבי דה האס, בעל רישיון תיווך במקרקעין מס' 3252046 · עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026
מקורות: רמ"י — חוברת מכרז בש/74/2026 · רמ"י — חוברת מכרז צפ/169/2026 · רמ"י — ארכות להסכם פיתוח או למועדי השלמת בנייה · gov.il — מכרזי מקרקעין. החלטת ועדת הערר (מחוזי מרכז-לוד, יוני 2026) מובאת לפי דיווח עיתונאי. נבדק 19/10/2026. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, שמאי או מיסויי.