כמה להציע במכרז של רמ"י — מה מלמדות 279 תוצאות מכרזים
תמונה להמחשה: מגרש מוכן לבנייה. צילום: Carlo Verso / Unsplash.
במכרז פומבי של רשות מקרקעי ישראל זוכה ההצעה הגבוהה ביותר. השאלה הקשה היא כמה להציע: נמוך מדי ומפסידים, גבוה מדי ומשלמים יותר מהנדרש. אין נוסחה שמבטיחה זכייה, אבל יש נתונים. רמ"י מפרסמת לכל מכרז שנסגר את שומת השמאי הממשלתי, את מחיר המינימום, את ההצעה הזוכה ואת כל ההצעות שהוגשו.
אספנו מאתר המכרזים של רמ"י את התוצאות של 75 מכרזים פומביים לבנייה למגורים (רוויה וצמודת קרקע) שוועדת המכרזים דנה בהם בין אפריל 2025 לאוגוסט 2026 — 279 מתחמים ומגרשים בסך הכל. אלה הממצאים, ומה אפשר ללמוד מהם.
שלושה מספרים שמופיעים בכל מכרז
- שומת השמאי הממשלתי — הערכת השווי של הקרקע. היא לא מחיר המכרז, אבל היא נקודת ייחוס טובה.
- מחיר המינימום — הצעה נמוכה ממנו נפסלת. באזורי עדיפות לאומית הוא נמוך מאוד ביחס לשומה. בחוברת מכרז בש/74/2026 בירוחם, למשל, מחיר המינימום חושב כשומת השמאי הממשלתי × 31% × 25%, ואם הוגשו פחות משלוש הצעות כשרות — × 35%. המציע לא יכול לערער על מחיר המינימום.
- ערבות ההצעה — הסכום שמצרפים להצעה כערבות דיגיטלית. בחציון המכרזים שנבדקו היא עמדה על כ-10% משומת השמאי הממשלתי.
מה הראו התוצאות
| ממצא | נתון |
|---|---|
| מתחמים ומגרשים שנבדקו | 279 ב-75 מכרזים |
| נמכרו | 216 (77%) |
| לא הוגשה אף הצעה | 54 (19%) |
| הצעה זוכה ביחס לשומה — חציון | 78% |
| הצעה זוכה ביחס לשומה — רבע תחתון / רבע עליון | 64% / 91% |
| זכיות שבהן ההצעה הייתה לפחות בגובה השומה | 36 מתוך 216 (17%) |
| פער בין ההצעה הזוכה לשנייה — חציון | 8% |
| זכיות עם הצעה יחידה | 14 |
המסקנה הראשונה: ברוב המכרזים הזוכים לא שילמו את מלוא השומה. המסקנה השנייה: הפער בין המקום הראשון לשני הוא בדרך כלל קטן — בחציון 8%. ברבע מהמקרים הוא עלה על 20%, כלומר הזוכה יכול היה לזכות גם בהצעה נמוכה בהרבה.
ההבדלים בין האזורים גדולים
| מרחב רמ"י | מתחמים | בלי הצעות | זוכה/שומה (חציון) |
|---|---|---|---|
| ירושלים | 21 | 1 | 110% |
| תל אביב | 14 | 0 | 92% |
| מרכז | 46 | 2 | 80% |
| חיפה | 48 | 5 | 78% |
| דרום | 113 | 41 | 73% |
| צפון | 23 | 3 | 60% |
| יהודה ושומרון | 14 | 2 | 42% |
בירושלים יותר ממחצית הזכיות היו מעל השומה. בדרום, שליש מהמתחמים לא קיבלו אף הצעה. בגלל הפערים האלה, מה שמלמד באמת הוא תוצאות של מכרזים קודמים באותו יישוב ובאותה שכונה, לא ממוצע ארצי.
איך משתמשים בזה כשמתמחרים
- מתחילים מהעלות הכוללת, לא מהמחיר בלבד. בחציון המכרזים שנבדקו, הוצאות הפיתוח הגיעו לכ-80% משומת הקרקע, ובדרום ובצפון יותר ממנה. על זה נוספים מע"מ, מס רכישה, אגרות ותכנון.
- קובעים תקרה מראש. מחשבים כמה שווה הפרויקט בסוף, מורידים את עלויות הבנייה והרווח הנדרש, ומה שנשאר הוא המחיר המקסימלי לקרקע. הצעה מעליו היא הפסד גם אם זוכים.
- בודקים מכרזים קודמים ליד. באתר המכרזים של רמ"י אפשר לראות לכל מכרז סגור את ההצעה הזוכה ואת כל ההצעות. כדאי למצוא 3–5 מכרזים דומים מהשנתיים האחרונות.
- מעריכים את התחרות. מתחם שלא נמכר בעבר, או יישוב שבו רוב המכרזים קיבלו מעט הצעות, מצדיק הצעה שמרנית. ביישוב מבוקש — ההצעה צריכה להיות קרובה לשומה ולפעמים מעליה.
- זוכרים את ההנחות שאחרי הזכייה. משרת מילואים פעיל מקבל 15% הנחה מהמחיר שהציע, עד תקרה. ההנחה לא משנה את דירוג ההצעות, אבל משנה את העלות שלכם.
דוגמה: איך מחשבים תקרת הצעה
יזם קטן שוקל מגרש לשני בתים צמודי קרקע. כל המספרים כאן להמחשה בלבד:
| רכיב | ₪ |
|---|---|
| שווי צפוי של שני הבתים בסיום | 4,400,000 |
| עלות בנייה, תכנון, אגרות וחיבורים | 2,300,000- |
| הוצאות פיתוח לפי החוברת | 450,000- |
| מימון, מיסים ומע"מ שאינו מוחזר | 300,000- |
| רווח נדרש (15% מהשווי) | 660,000- |
| תקרה למחיר הקרקע | 690,000 |
אם השומה של אותו מגרש היא 800,000 ₪, והנתונים מראים שבאזור זוכים בכ-75%–80% מהשומה, הצעה של 600,000–640,000 ₪ נמצאת בטווח התחרותי ועדיין מתחת לתקרה. אם המכרזים הקודמים ביישוב נסגרו מעל השומה — עדיף לוותר מאשר לזכות בהפסד.
עלויות שמשנות את החישוב
- מע"מ — ההצעה מוגשת בלי מע"מ, אבל משלמים אותו על התמורה. מי שאינו עוסק לא יכול לקזז אותו.
- הצמדה — הוצאות הפיתוח צמודות למדד תשומות הבנייה עד יום התשלום.
- מס רכישה — חל על העסקה, ולפי החלטת ועדת ערר מיוני 2026 גם על הוצאות פיתוח נוספות כבר במועד הזכייה.
- זמן — כל חודש עיכוב בפיתוח או בהיתר הוא עלות מימון. במכרז בש/74/2026 המועד לטופס 4 היה 42 חודשים מהמועד הקובע.
- ארכות — מי שלא מסיים בזמן משלם דמי ארכה לפי סוג הבנייה.
מגרשים שלא קיבלו הצעות
54 מתוך 279 המתחמים שנבדקו לא קיבלו אף הצעה, ו-41 מהם במרחב דרום. בחלק מהמקרים מחיר המינימום היה נמוך, ועדיין לא הוגשו הצעות. הסיבות משתנות: הוצאות פיתוח גבוהות ביחס לשווי, ביקוש חלש לדירות ביישוב, או תנאים שמקשים על קבלנים קטנים.
למי שמכיר את השוק המקומי, מתחם כזה יכול להיות הזדמנות כשהוא משווק מחדש — אבל גם אזהרה. לפני שמגישים הצעה על מתחם שאיש לא רצה, בודקים למה: מה עלות הפיתוח, מה מחירי הדירות החדשות ביישוב, וכמה זמן לוקח למכור שם.
איך קוראים תוצאות באתר רמ"י
- נכנסים לאתר המכרזים של רמ"י ומחפשים לפי יישוב, עם סינון למכרזים שאינם פעילים.
- בכל מכרז סגור פותחים את המתחם ומסתכלים על ארבעה שדות: שומה, מחיר מינימום, ההצעה הזוכה וכל ההצעות.
- מחשבים לכל מתחם יחס בין ההצעה הזוכה לשומה, וגם את הפער בין המקום הראשון לשני.
- משווים רק למכרזים דומים: אותו ייעוד (רוויה או צמודת קרקע), גודל דומה ותקופה קרובה.
- מתאימים לשינויים מאז: ריבית, מחירי דירות באזור, ותשתיות שנבנו או תוכננו.
את המכרזים שפתוחים עכשיו להגשה מרכזת הטבלה המתעדכנת במדריך מכרזי רמ"י.
טעויות שמוציאות הצעה מהמשחק
- הצעה מתחת למחיר המינימום — נפסלת אוטומטית.
- ערבות לא תקינה — סכום חסר, תוקף קצר או נוסח שונה מהנספח. הערבות חייבת להיות דיגיטלית, לפי תקן החשב הכללי.
- הגשה ברגע האחרון — המערכת המקוונת ננעלת במועד האחרון, גם אם המציע עדיין מחובר אליה.
- הגשה חוזרת לא נכונה — כל הצעה חדשה מאותו משתמש מבטלת את הקודמת. מי שמגיש לכמה מתחמים צריך לכלול את כולם בהצעה אחת.
- שינוי בטופס — הוספה, מחיקה או הסתייגות בטופס ההצעה עלולות להביא לפסילה.
הצעות זהות ומה קורה כשאין מספיק מציעים
לפי חוברת בש/74/2026, אם יש שתי הצעות כשרות זהות או יותר, נערכת ביניהן הגרלה דיגיטלית. אם הוגשו פחות משלוש הצעות כשרות, מחיר המינימום עולה, ולכן הצעה שהייתה כשרה עם שלושה מתחרים עלולה להיפסל כשיש רק שניים. מי שמגיש במכרז שצפויה בו תחרות חלשה — כדאי שיציע מעל מחיר המינימום המוגדל.
מגבלות הנתונים
הניתוח מבוסס על כל המכרזים הפומביים למגורים שבהם ועדת המכרזים דנה בתקופה, כפי שהם מופיעים במערכת של רמ"י ב-19/10/2026. שומת השמאי הממשלתי היא הערכה ולא מחיר שוק, והיחס בין ההצעה לשומה מושפע מהאזור, מההנחות האזוריות ומהוצאות הפיתוח. הנתונים לא כוללים מכרזי הרשמה והגרלה, מחיר למשתכן או דירה בהנחה, שבהם המחיר נקבע מראש.
מדריכים נוספים באשכול מכרזי רמ"י
שאלות נפוצות
האם צריך להציע לפחות את השומה כדי לזכות?
לא. בחציון 216 הזכיות שנבדקו ההצעה הזוכה הייתה 78% משומת השמאי הממשלתי, ורק ב-17% מהן היא הייתה בגובה השומה או מעליה. בירושלים, לעומת זאת, רוב הזכיות היו מעל השומה.
מה זה מחיר מינימום במכרז רמ"י?
הסכום הנמוך ביותר שמותר להציע. הצעה נמוכה ממנו נפסלת. באזורי עדיפות לאומית הוא נגזר משומת השמאי הממשלתי ועולה אם הוגשו פחות משלוש הצעות כשרות.
כמה ערבות צריך לצרף להצעה?
הסכום נקבע בחוברת של כל מכרז. במכרזים שנבדקו הוא עמד בחציון על כ-10% משומת השמאי הממשלתי.
איפה רואים תוצאות של מכרזים קודמים?
באתר המכרזים של רשות מקרקעי ישראל. לכל מכרז סגור מופיעים הזוכה, ההצעה הזוכה וכל ההצעות שהוגשו.
מה קורה אם שתי הצעות זהות?
לפי חוברות רמ"י נערכת הגרלה דיגיטלית בין ההצעות הזהות.
המידע נערך על ידי צבי דה האס, בעל רישיון תיווך במקרקעין מס' 3252046 · עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026
מקורות: רמ"י — אתר המכרזים (תוצאות 75 מכרזים פומביים, נשלף 19/10/2026) · רמ"י — חוברת מכרז בש/74/2026 · gov.il — מכרזי מקרקעין. העיבוד והחישובים של קבוצת דה האס. נבדק 19/10/2026. המידע כללי ואינו ייעוץ שמאי או המלצה להגשת הצעה.