שמאי מכריע: המדריך המלא
שמאי מכריע הוא שמאי מקרקעין מתוך רשימה ששר המשפטים קובע. הוא מכריע במחלוקת על גובה היטל השבחה בין בעל הנכס לבין הוועדה המקומית, ובמקרים מסוימים גם על סכום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. הוא לא מכריע אם בכלל חייבים בהיטל, אלא רק כמה. בעמוד הזה תמצאו מתי פונים אליו, באילו מועדים, כמה זה עולה, מה אפשר לעשות אחרי ההכרעה, ונתונים מתוך כ-31,700 הכרעות שפורסמו במאגר הפתוח של משרד המשפטים.
צבי דה האס · רישיון 3252046 · פורסם 14.11.2026
מתי פונים לשמאי מכריע
- חולקים על סכום היטל ההשבחה, לא על עצם החיוב. קיבלתם מהוועדה המקומית שומת היטל השבחה ואתם מסכימים שיש חיוב, אבל לא מסכימים לסכום. אפשר לבקש מיושב ראש מועצת שמאי המקרקעין למנות שמאי מכריע. את הבקשה מגישים בתוך 45 ימים מהיום שבו השומה הובאה לידיעתכם. על לוח שומה (שומה כללית לכמה נכסים) המועד הוא שנה. (סעיף 14(ב) לתוספת השלישית)
- חולקים על עצם החיוב. טענה כמו "התכנית לא השביחה את הנכס" או "חל עליי פטור" לא נידונה אצל שמאי מכריע. היא מוגשת כערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, באותם מועדים. (סעיף 14(א) לתוספת השלישית)
- שומה של עד 90,000 ₪. יש מסלול מקוצר: מבקשים מהוועדה המקומית לבחון שוב את הסכום ומצרפים שומה של שמאי מקרקעין מטעמכם. שמאי הוועדה מחליט בתוך 14 ימים. (סעיף 14(ב1))
- מחלוקת על פיצויים לפי סעיף 197. אם הוועדה המקומית קבעה פיצוי בסכום שונה מהסכום שנתבע, אפשר לפנות לשמאי מכריע, אבל רק בהסכמת הצדדים, בתוך 45 ימים. (סעיף 198(ה))
יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין רשאי להאריך את המועדים מטעמים מיוחדים שיירשמו.
איך זה עובד, שלב אחרי שלב
- הגשת הבקשה ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין, במערכת הבקשות של משרד המשפטים.
- מינוי, בתוך 15 ימים: יושב ראש המועצה מודיע לכם ולוועדה המקומית מי השמאי המכריע שמונה.
- הודעה על השכר, בתוך 7 ימים מהמינוי: השמאי המכריע מודיע לצדדים מה שכרו, ורשאי לדרוש תשלום של רבע ממנו מראש.
- המסמכים, בתוך 21 ימים מההודעה על המינוי: המבקש מעביר לשמאי ולצד השני את המסמכים, למשל נסח רישום, השומה שבמחלוקת ושומה נגדית אם יש. אם המסמכים לא הועברו במועד, רואים את הבקשה כאילו המבקש חזר בו ממנה.
- תשובת הצד השני, בתוך 30 ימים.
- דיון, עד 45 ימים מהתשובה. השמאי רשאי לקבוע שאין צורך בדיון. במקרה כזה הוא מודיע על כך לצדדים ונותן להם להשלים טענות בכתב.
- הכרעה, בתוך 60 ימים מהדיון האחרון. ההחלטה נמסרת לצדדים רק אחרי שהשכר שולם במלואו.
- פרסום: ההחלטה מתפרסמת באתר משרד המשפטים. צד רשאי לבקש שפרט הנוגע אליו לא יפורסם.
השמאי המכריע רשאי להאריך כל אחד מהמועדים מנימוקים מיוחדים. (מקור: תקנות סדרי הדין לפני שמאי מכריע, תקנות 4, 5, 6, 20, 21 ו-22; סעיף 14(ב)(2) לתוספת השלישית)
כמה זה עולה
שכר השמאי המכריע נקבע בתקנות. הוא מחושב באחוזים מסכום ההשבחה (או מסכום התביעה, בפיצויים) כפי שהוא מופיע בבקשה, ולא מסכום ההיטל. החישוב מדורג:
| חלק הסכום | שיעור השכר על החלק הזה |
|---|---|
| עד 500,000 ₪ | 3% |
| מ-500,000 עד 1,000,000 ₪ | 2% |
| מ-1,000,000 עד 2,000,000 ₪ | 1% |
| מעל 2,000,000 ₪ | 0.5% |
- מינימום ומקסימום: לא פחות מ-2,000 ₪ ולא יותר מ-100,000 ₪ להכרעה, ועל השכר נוסף מע"מ.
- חלוקה: כל צד משלם חצי. השמאי רשאי לקבוע חלוקה אחרת או להטיל את כל השכר על צד אחד. הוא יכול לעשות זאת כשהסכום שנתבע לא סביר, כשהבקשה טורדנית, כשההכרעה נוטה באופן מובהק לטובת צד אחד, או כשהמבקש מתקשה לשלם בגלל מצבו הכלכלי.
- שכר חריג: בנסיבות מיוחדות יושב ראש המועצה רשאי לקבוע שכר גבוה או נמוך מהטבלה. החלטות כאלה מתפרסמות במאגר השכר החריג.
דוגמה לחישוב: בבקשה מופיעה השבחה של 800,000 ₪. השכר הוא 3% מ-500,000 ₪ (15,000 ₪) ועוד 2% מ-300,000 ₪ (6,000 ₪), כלומר 21,000 ₪ ומע"מ. אם החלוקה היא חצי לכל צד, כל צד משלם 10,500 ₪ ומע"מ. (מקור: תקנות שכרו של שמאי מכריע, תקנות 2, 3, 5 ו-9 והתוספת)
שמאי מכריע, שמאי מייעץ וועדת ערר: מה ההבדל
| מה התפקיד | מי ממנה או מי מחליט | |
|---|---|---|
| שמאי מכריע | מכריע בגובה ההיטל, או בגובה הפיצוי כשהצדדים הסכימו לפנות אליו | יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין, לבקשת החייב |
| שמאי מייעץ | נותן חוות דעת בכתב לוועדת הערר, בערר על השומה. הוא לא מכריע | ועדת הערר פונה ליושב ראש המועצה, והוא ממנה את השמאי |
| ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה | דנה בעררים על עצם החיוב ועל השומה, וגם בעררים על הכרעות של שמאי מכריע | מחליטה בעצמה, בהחלטה מנומקת |
(מקור: סעיף 14(ג) לתוספת השלישית)
אם לא מסכימים עם ההכרעה
- ערר: החייב בהיטל וגם הוועדה המקומית רשאים להגיש ערר על הכרעת השמאי המכריע לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה. המועד הוא 45 ימים מיום שההחלטה הומצאה להם. (סעיף 14(ב)(4))
- ערעור: על החלטת ועדת הערר אפשר לערער לבית המשפט לעניינים מינהליים. (סעיף 14(ד))
- הנכס לא נתקע: ערר או ערעור לא מעכבים את מימוש הזכויות בנכס אם ההיטל שולם. מי שמבקש היתר בנייה למגורים שלו או של קרובו יכול לקבל את ההיתר גם בזמן הערר, אם נתן ערובה לסכום שבמחלוקת. (סעיף 14(ה))
מי יכול להיות שמאי מכריע
שר המשפטים קובע את רשימת השמאים המכריעים לפי המלצה של ועדה מייעצת, והרשימה מתפרסמת ברשומות. שמאי נכלל בה לעשר שנים או עד גיל 70, המוקדם מביניהם (סעיף 202ג). כדי להיכלל ברשימה, השמאי צריך להיות רשום בפנקס שמאי המקרקעין לפחות שבע שנים, ולעסוק בפועל לפחות חמש שנים בשמאות בתחומי ההפקעות, היטל ההשבחה או הפיצויים (סעיף 202ה). אסור לשמאי מכריע לטפל בעניין שעלול להעמיד אותו בניגוד עניינים (סעיף 202ז). לעניין חוק העונשין דינו כדין עובד ציבור (סעיף 202יב). את פרטי הרישום של כל שמאי בפנקס אפשר לבדוק במאגר שמאי המקרקעין ב-data.gov.il.
הכרעות שמאים מכריעים במספרים
במאגר הפתוח של משרד המשפטים יש 31,702 רשומות של שמאות מכריעה ומייעצת, נכון ל-14.11.2026. רובן הגדול, 30,175, הן הכרעות של שמאי מכריע בהיטל השבחה. עוד 925 הן חוות דעת של שמאי מייעץ בהיטל השבחה, 542 חוות דעת של שמאי מייעץ בתביעות פיצויים, ו-59 הן הכרעות בתיקי הפקעות ובתביעות פיצויים.
מספר הרשומות לפי שנת ההחלטה:
| שנה | רשומות |
|---|---|
| 2016 | 1,649 |
| 2017 | 1,798 |
| 2018 | 1,693 |
| 2019 | 1,968 |
| 2020 | 2,334 |
| 2021 | 2,279 |
| 2022 | 2,364 |
| 2023 | 2,718 |
| 2024 | 2,617 |
| 2025 | 2,708 |
בשנת 2026 נרשמו 1,537 החלטות עד אמצע נובמבר. ההחלטות מתפרסמות זמן מה אחרי שניתנו, ולכן הנתון של השנה האחרונה עוד יעלה.
הוועדות המקומיות עם הכי הרבה הכרעות של שמאי מכריע בהיטל השבחה, בשנים 2023–2025 (בסך הכול 7,712 הכרעות, ב-125 ועדות):
| ועדה מקומית | הכרעות |
|---|---|
| תל אביב-יפו | 1,954 |
| ירושלים | 646 |
| חולון | 369 |
| הרצליה | 264 |
| ראשון לציון | 250 |
| פתח תקוה | 206 |
| רמת גן | 182 |
| בית שמש | 169 |
| חדרה | 167 |
| נתניה | 152 |
מקור: מאגר נתוני שמאות מכריעה, משרד המשפטים, data.gov.il. הספירה לפי תאריך ההחלטה. נכון ל-14.11.2026.
איך מחפשים הכרעות קודמות
במאגר החיפוש של משרד המשפטים ב-gov.il אפשר לחפש הכרעות לפי גוש וחלקה, ועדה מקומית, תאריך, סוג השומה או מילה חופשית. אפשר להוריד גם את המאגר המלא ב-data.gov.il, ובו קישור למסמך של כל הכרעה. חיפוש לפי הגוש של הנכס מראה אילו הכרעות ניתנו באזור, אבל כל הכרעה נוגעת לנכס ולתכנית שלה בלבד.
עוד בנושא: היטל השבחה · שמאות מקרקעין: המדריך המלא · קיבלתם שומה מרמ"י: כך מגישים השגה · חוק התכנון והבנייה בשפה פשוטה
רוצים שמאי מקרקעין שיבחן את השומה שקיבלתם?
השאירו פרטים, ונחזור אליכם עם הפניה לשמאי מקרקעין שיכול לבחון את שומת ההיטל, להכין שומה נגדית ולהגיש בשמכם בקשה למינוי שמאי מכריע. שימו לב: את השמאי המכריע עצמו ממנה יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין, ולא אחד הצדדים.
שאלות נפוצות
האם שמאי מכריע יכול לפטור אותי מהיטל השבחה?
לא. השמאי המכריע מכריע רק בגובה החיוב. טענה שאין חיוב בכלל, למשל בגלל פטור, מוגשת כערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה.
תוך כמה זמן צריך לפנות?
בתוך 45 ימים מהיום שבו שומת ההיטל הובאה לידיעתכם, ושנה כשמדובר בלוח שומה. יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין רשאי להאריך את המועד מטעמים מיוחדים.
מי משלם את שכר השמאי המכריע?
בדרך כלל כל צד משלם חצי. השמאי רשאי לקבוע חלוקה אחרת בנסיבות שמפורטות בתקנות, למשל כשהבקשה טורדנית או כשההכרעה נוטה באופן מובהק לטובת צד אחד.
כמה זמן לוקח ההליך?
בתקנות נקבעו מועדים לכל שלב: מינוי בתוך 15 ימים, מסמכים בתוך 21 ימים, תשובה בתוך 30 ימים, דיון עד 45 ימים אחריה, והכרעה בתוך 60 ימים מהדיון האחרון. השמאי רשאי להאריך מועדים מנימוקים מיוחדים.
אפשר לערער על ההכרעה?
כן. החייב בהיטל והוועדה המקומית רשאים להגיש ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בתוך 45 ימים מיום שההחלטה הומצאה להם. על החלטת ועדת הערר אפשר לערער לבית המשפט לעניינים מינהליים.
איפה רואים הכרעות קודמות?
במאגר החיפוש של משרד המשפטים ב-gov.il, לפי גוש, חלקה, ועדה מקומית ותאריך, וגם במאגר הפתוח ב-data.gov.il.
המידע כללי, מבוסס על מסמכים ציבוריים, ואינו תחליף לחוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך או עורך דין. הנוסח המחייב של החוק והתקנות הוא זה שפורסם ברשומות. מקורות: חוק התכנון והבנייה (התוספת השלישית, סעיפים 198 ו-202ג–202יג), תקנות סדרי הדין, תקנות השכר, יחידת השמאות המכריעה במשרד המשפטים. נכון ליום 14.11.2026.