כל בניין שנרשם כבית משותף מתנהל לפי תקנון. התקנון קובע מה מותר לעשות בדירה וברכוש המשותף, איך מתכנסת אסיפת הדיירים, מי בוחר את הנציגות (ועד הבית) ואיך מתקבלות החלטות. רוב בעלי הדירות לא יודעים איזה תקנון חל על הבניין שלהם, עד שמגיע ויכוח על גג, חניה או שיפוץ, או עד שמגיעה הצעה לפינוי בינוי.
בכתבה הזו ריכזנו מה קובע חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 על התקנון, מה ההבדל בין תקנון מצוי לתקנון מוסכם, ואיזה רוב נדרש כדי לשנות אותו. הכול לפי נוסח החוק, בשפה פשוטה.
מה זה תקנון בית משותף
סעיף 61 לחוק קובע שבית משותף מתנהל לפי תקנון שמסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת הזכויות והחובות שלהם בקשר לבית. לפי סעיף 65, לכל בית משותף תהיה גם נציגות, והיא פועלת לפי הוראות התקנון. כלומר, התקנון הוא "חוקת הבניין": גם כשאף אחד לא כתב אותו, החוק מחיל תקנון מוכן.
תקנון מצוי ותקנון מוסכם: מה ההבדל
יש שני סוגים. תקנון מוסכם הוא תקנון שבעלי הדירות (או היזם, כשכל הדירות עדיין בבעלותו) ערכו ורשמו בלשכת רישום המקרקעין. תקנון מצוי הוא נוסח מוכן שמופיע בתוספת לחוק. לפי סעיף 64, כשלא נרשם תקנון מוסכם, או כשבתקנון שנרשם אין הוראה בנושא מסוים, רואים את התקנון המצוי כאילו בעלי הדירות רשמו אותו.
| נושא | תקנון מצוי | תקנון מוסכם |
|---|---|---|
| מי קבע אותו | המחוקק, בתוספת לחוק המקרקעין | בעלי הדירות או היזם, ונרשם בלשכת רישום המקרקעין |
| מתי הוא חל | כשלא נרשם תקנון מוסכם, וגם בכל נושא שהתקנון המוסכם לא מסדיר (סעיף 64) | מרגע הרישום, כלפי כל מי שהוא או יהיה בעל דירה (סעיף 62(ג)) |
| הצמדות של גג, חניה או מחסן | אין בו הצמדות לדירות מסוימות | יכול לכלול הצמדות, ורק בהסכמת כל בעלי הדירות (סעיף 62(א)) |
| איך משנים | עורכים ורושמים תקנון מוסכם | ברוב של בעלי דירות שלדירותיהם צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף, עם המגבלות שבסעיף 62 |
מה כתוב בתקנון המצוי
התקנון המצוי כולל 16 סעיפים. אלה ההוראות שבעלי דירות נתקלים בהן הכי הרבה:
- שינויים בדירה: אסור לעשות בדירה שינוי שפוגע ברכוש המשותף, מסכן אותו או משנה את ערכו, בלי הסכמה מראש של האסיפה הכללית. גם פגיעה בחזות החיצונית האחידה של הבניין נחשבת פגיעה (סעיף 2 בתוספת).
- אסיפה כללית שנתית: בעלי הדירות מקיימים אסיפה פעם בשנה לקביעת דרכי הניהול וההוצאות, מינוי נציגות ואישור חשבונות. האסיפה הראשונה מתקיימת תוך שלושה חודשים מרישום הבית, והבאות לא יאוחר מ-15 חודשים מהאסיפה הקודמת (סעיף 5).
- הודעה על אסיפה: לפחות ארבעה ימים מראש. הודעה שנתלתה במקום בולט בבניין נחשבת כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד אחרי שנתלתה (סעיף 7).
- מניין חוקי: בעלים של מחצית הדירות לפחות, בעצמם או באמצעות באי כוח. אפשר לקבוע מראש שאם אין מניין, האסיפה תתקיים בשעה אחרת באותו יום עם כל מספר משתתפים (סעיף 8).
- החלטות והצבעה: ההחלטות מתקבלות ברוב דעות, ולכל דירה יש קול אחד. כשהקולות שקולים, יושב ראש האסיפה מכריע (סעיפים 12 ו-13).
- נציגות: חבר אחד עד חמישה חברים, שנבחרים באסיפה הכללית הרגילה. בנציגות של יותר מחבר אחד נבחר גזבר (סעיף 15).
איך משנים תקנון מוסכם, ומה אי אפשר לשנות ברוב
לפי סעיף 62(א), בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות אותו ברוב של בעלי דירות שלדירותיהם צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף. לרוב הזה יש שני גבולות חשובים:
- חובות ותשלומים חדשים: אי אפשר לקבוע בתקנון זכויות, חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק, אלא בהסכמת בעל הדירה שעליו הם חלים.
- הצמדה לדירה מסוימת: הצמדה של חלק מהרכוש המשותף (למשל חלק מהגג, חניה או מחסן) לדירה פלונית דורשת הסכמה של כל בעלי הדירות. חלק שכבר הוצמד אפשר להעביר לדירה אחרת בבית לפי סעיף 145, בלי הסכמת שאר הדיירים.
תקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום, ומרגע שנרשמו הם מחייבים גם את מי שיקנה דירה בבניין בעתיד (סעיף 62(ג)). לפי סעיף 63, תקנון אפשר לרשום גם כשכל הדירות בבניין עדיין בבעלות אדם אחד, ולכן ברוב הבניינים החדשים היזם הוא שרשם את התקנון המוסכם.
בית שלא נרשם כבית משותף
גם בניין עם שתי דירות או יותר שעדיין לא נרשם בפנקס הבתים המשותפים לא נשאר בלי כללים. פרק ו׳1 לחוק קובע שבית כזה מתנהל לפי התקנון המצוי שבתוספת (סעיף 77ג).
איפה מוצאים את התקנון של הבניין שלכם
בנסח הרישום של בית משותף, בטבלת הרכוש המשותף, מצוין אם התקנון מצוי או מוסכם. את התקנון המוסכם, צו הרישום והתשריט מזמינים מלשכת רישום המקרקעין. ריכזנו את כל הדרך במדריך מסמכי בית משותף: איך מזמינים וקוראים צו, תקנון ותשריט, ובכתבה איך בודקים נכס בלשכת רישום המקרקעין.
לנוסח המלא של החוק בשפה פשוטה ראו את העמוד חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ואת ריכוז חוקי הנדל"ן בשפה פשוטה. מי שעומד לקנות דירה חדשה מקבלן ימצא גם עניין בחוק המכר (דירות), ובניין שמתחיל לדבר על התחדשות יכול להתחיל ממדריך ההתחדשות העירונית.
שאלות נפוצות על תקנון בית משותף
מה זה תקנון מצוי?
התקנון המצוי הוא נוסח תקנון שמופיע בתוספת לחוק המקרקעין. הוא חל על כל בית משותף שבעליו לא רשמו תקנון משלהם, וגם בבית שרשם תקנון מוסכם הוא משלים כל נושא שהתקנון המוסכם לא מסדיר (סעיף 64 לחוק).
איך יודעים אם לבניין יש תקנון מוסכם?
בנסח הרישום של בית משותף, בטבלת הרכוש המשותף, מצוין אם התקנון מצוי או מוסכם. את התקנון המוסכם עצמו מזמינים מלשכת רישום המקרקעין יחד עם צו הרישום והתשריט.
איזה רוב צריך כדי לשנות תקנון בית משותף?
לפי סעיף 62 לחוק, תקנון נערך או משתנה ברוב של בעלי דירות שלדירותיהם צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף. שינוי שמטיל על בעל דירה חובה או תשלום שלא פורשו בחוק תקף לגביו רק אם הסכים לו.
אפשר להצמיד חלק מהגג או מהחניה לדירה אחת בהחלטת רוב?
לא. לפי סעיף 62(א), הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה מסוימת דורשת הסכמה של כל בעלי הדירות. חלק שכבר הוצמד לדירה אפשר להעביר לדירה אחרת בבית לפי התנאים שבסעיף 145.
כמה חברים יש בנציגות הבית המשותף?
לפי התקנון המצוי, האסיפה הכללית הרגילה בוחרת נציגות של חבר אחד עד חמישה חברים. בנציגות של יותר מחבר אחד נבחר גזבר, וההחלטות מתקבלות ברוב דעות. תקנון מוסכם יכול לקבוע הסדר אחר.
הכתבה מבוססת על נוסח חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, כפי שנבדק ב-13.11.2026, כולל התוספת (התקנון המצוי).
המידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או המלצה. לבחינת מקרה ספציפי יש לפנות לעורך דין. התנאים המחייבים הם אלה שבנוסח החוק ובמסמכים הרשומים של הבניין.
מקורות רשמיים:
- מאגר החקיקה של הכנסת: חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (סעיפים 61–65, 62(א)–(ג), 77ג והתוספת)
