חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 - המדריך בשפה פשוטה
פרויקט פינוי בינוי מתחיל בהסכמה של בעלי הדירות, ולעתים נתקע בגלל בעל דירה אחד או שניים שמסרבים. חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) – שנקרא בעבר "חוק פינוי ובינוי (פיצויים)" – נועד לאזן בין שני הצדדים: הוא קובע מתי הרוב יכול לתבוע את מי שמסרב בלי סיבה סבירה, ומתי הסירוב דווקא לגיטימי. בשנים האחרונות נוספו לו הגנות חשובות לבעלי הדירות מול היזם: כינוס לפני חתימה, מסמך עיקרי הצעה, זכות לבטל עסקה שנתקעה, וחובות גילוי. המדריך עובר על הסעיפים לפי הנוסח העדכני.
מה זו "עסקת פינוי ובינוי"
לפי סעיף 1, עסקת פינוי ובינוי היא חוזה בין יזם לבעל דירה בבית משותף, שלפיו בעל הדירה מתחייב למכור את זכויותיו כדי להרוס את הבניין ולהקים בניין חדש במקומו לפי תכנית לפינוי ובינוי. החוק מחייב שהחוזה יכלול לפחות:
- את העקרונות לקביעת התמורה שיקבל כל בעל דירה.
- מועדים מרביים לאישור התכנית, לקבלת היתר הבנייה ולמסירת הדירה החדשה.
- פרטים על מי יבנה בפועל, או תנאים לבחירתו, כולל ניסיונו.
- התחייבות של היזם לתת ערבויות לבעלי הדירות.
"בית משותף" לעניין החוק הוא בית עם ארבע דירות לפחות (סעיף 1).
לפני החתימה: כינוס ומסמך עיקרי הצעה
- כינוס – לפני שבעל הדירה הראשון חותם, היזם חייב לקיים כינוס של בעלי הדירות או להשתתף בו, להכיר את עצמו ולהציג את סוג העסקה (סעיף 1א(א)).
- מסמך עיקרי הצעה – לפחות שבועיים לפני החתימה הראשונה, היזם מוסר לכל בעלי הדירות מסמך עם עקרונות התמורה, הבטוחות שהוא מציע ופרטי הניסיון שלו (סעיף 1א(ב)).
- אחרי החתימה הראשונה – היזם מודיע על כך לכל בעלי הדירות, ומוסר לכל מי שחתם את מסמכי העסקה (סעיף 1ב).
אם היזם החתים לפני הכינוס או לפני מסירת המסמך, רוב בעלי הדירות רשאים להחליט לבטל את העסקאות, כל עוד לא חתמו 40% מבעלי הדירות. מי שחתם לא ייחשב כמי שהפר את החוזה (סעיף 1ג).
עסקה שנתקעה: מתי אפשר לבטל
יזם שהחתים בעל דירה אחד לא יכול "להחזיק" את הבניין לנצח. רוב בעלי הדירות, כולל מי שלא חתם, רשאים להחליט באסיפה כללית שמי שחתם רשאי לבטל, אם קרה אחד מאלה (סעיף 1ד(א)):
- היזם לא החתים מחצית מבעלי הדירות בתוך שנתיים מהחתימה הראשונה, או שלוש חמישיות בתוך ארבע שנים.
- היזם לא הגיש תכנית מפורטת למוסד התכנון בתוך ארבע שנים ושישה חודשים מהחתימה הראשונה (לא חל במתחם שהוכרז במסלול רשויות).
במתחם גדול של 120 יחידות לפחות, התקופות מוארכות בשנה (סעיף 1ד(ב)). אחרי הודעה בכתב ליזם, בעל דירה שביטל לא נחשב מפר, והיזם זכאי רק לתשלום שנקבע בתקנות (סעיף 1ד(ד)-(ה)).
הרוב המיוחס
כדי שאפשר יהיה לטפל בבעל דירה מסרב, צריך "רוב מיוחס" (סעיף 1):
- בעלי שני שלישים לפחות מכלל הדירות במקבץ, ובנוסף:
- בכל בניין במקבץ – בעלי שלוש חמישיות לפחות מהדירות. בבניין של 4 או 5 דירות – לפחות 3 דירות, ויותר משני בעלי דירות.
- לדירותיהם צמוד יותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בניין.
בעל דירה שמחזיק יותר מ-30% מהדירות בבניין של שש דירות ומעלה לא נספר לפי כל הדירות שלו: הוא נחשב כבעל 30% ועוד שליש מההפרש (סעיף 4). כך בעלים גדול לא יכול לבד להכריע.
לפירוט נוסף על הרוב הנדרש: הרוב הדרוש בפינוי בינוי.
בעל דירה מסרב: מה בית המשפט יכול לעשות
כשיש רוב מיוחס, ובית המשפט מוצא שבעל דירה מסרב סירוב בלתי סביר או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, הוא רשאי (סעיף 2(א)):
- לקבוע שבעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות, על הנזק שנגרם להם מכך שהעסקה לא בוצעה.
- לאשר את העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיחתום עליה בשם המסרב.
בית המשפט רשאי להקטין את הפיצוי שישלם המסרב, לפי גובה הנזק, יכולתו לשלם ונסיבות העסקה (סעיף 3).
בעל דירה שמתנגד בגלל בנייה או שימוש לא חוקי ברכוש המשותף, או בגלל פיצול לא חוקי של דירתו, עלול לא להיספר בחישוב הרוב, לפי בקשה עם ראיות (סעיף 2(א1)).
מתי סירוב נחשב סביר
החוק מונה מצבים שבהם הסירוב לא ייחשב בלתי סביר (סעיף 2(ב)):
- העסקה לא כדאית כלכלית.
- לא הוצעו לבעל הדירה מגורים חלופיים לתקופת הבנייה, ולאדם עם מוגבלות – מגורים עם ההתאמות שלו.
- לא הוצעו לו בטוחות הולמות.
- יש לו נסיבות אישיות מיוחדות שבגללן העסקה בלתי סבירה עבורו.
- לאדם עם מוגבלות – הדירה החדשה לא כוללת את ההתאמות שהיו בדירה הקיימת, או שאין תמורה עבורן.
כלומר: יזם שרוצה לטעון שמישהו "סרבן" צריך קודם להראות שהציע לו עסקה הוגנת, דיור חלופי וביטחונות.
הגנות מיוחדות לקשישים
קשיש בחוק הוא בעל דירה בן 70 ומעלה במועד החתימה הראשונה, שגר בדירה שנתיים לפחות (סעיף 1). אם לא הוצעה לו לפחות אחת מהחלופות הבאות, לפי בחירת היזם, נוסף על דירת תמורה – הסירוב שלו לא ייחשב בלתי סביר (סעיף 2(ב)(6)):
- בחירה בין מעבר לדיור מוגן ("בית הורים"), דירה חלופית בשווי דומה, או סכום כסף בשווי מהוון של דירת התמורה לרכישת דירה.
- שתי דירות קטנות ששוויין המצטבר דומה לדירת התמורה.
- דירת תמורה קטנה יותר בתוספת תשלומי איזון.
לבני 75 ומעלה, לחולה הנוטה למות ולזכאי גמלת סיעוד – חייבת להיות מוצעת דווקא החלופה הראשונה, עם האפשרות לבחור בין דיור מוגן, דירה או כסף (סעיף 2(ב)(7)).
שמאי פינוי ובינוי: מי מכריע אם העסקה כדאית
בעלי דירות שמחזיקים יותר משתי חמישיות מהדירות ומהרכוש המשותף בכל בניין במקבץ רשאים לבקש מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית למנות שמאי פינוי ובינוי (סעיף 2א(א)). השמאי מתמנה מרשימה, בתוך 15 יום, וקובע אם העסקה כדאית, ואם לא – באילו תנאים תהיה כדאית (סעיף 2א(ב)-(ג)). הקביעה שלו היא חזקה בבית המשפט, אלא אם הוכח אחרת (סעיף 2(ב)(1)).
השמאי מחויב באי-תלות: הוא לא יטפל בעניין כשיש לו ניגוד עניינים, לא יקבל טובות הנאה מהצדדים, ועל הפרה עונש של עד שלוש שנות מאסר (סעיף 2א(ד)-(ז)).
החתמה פוגענית וחובת גילוי
- החתמה פוגענית – הממונה על פניות דיירים ברשות רשאי לקבוע שעסקה בטלה אם בעל דירה חתם בשפה שאינה מובנת לו בלי הסבר, אם ניצלו מוגבלות שלו, אם הציגו לו מצג שווא של נציג רשות ציבורית, או אם נמסר לו מידע מטעה, למשל על מספר החותמים או על תנאי שכניו (סעיף 5ב).
- גילוי – מי שפועל מטעם יזם, מקבל ממנו תמורה, או ששכרו תלוי בעסקה, חייב לציין זאת בבירור בפנייה הראשונה ובהסכם, ולדווח על כל שינוי משמעותי בתמורה של בעל דירה אחד לעומת אחרים. הפרה מאפשרת לבעל דירה לחזור בו גם אחרי שחתם (סעיף 6).
- הגנה מפני ויתור – תנאי בחוזה שגורע מהוראות החוק לרעת בעל הדירה בטל (סעיף 6א).
צורת העסקה ותביעת פינוי
- תוכן מחייב – שר המשפטים קובע בתקנות הוראות לגבי צורת העסקה ותוכנה, ויכול לקבוע שהפרת חלק מהן הופכת את העסקה לבטלה. הממונה ברשות רשאי לאשר לבעל דירה שהעסקה שלו בטלה מסיבה כזו (סעיף 1ה).
- פינוי אחרי אישור בית המשפט – כשבית המשפט כבר אישר את העסקה למרות הסירוב, תביעה לפנות את הדירה מוגשת לאותו בית משפט שאישר אותה (סעיף 5א).
צ'קליסט לבעל דירה לפני חתימה
- התקיים כינוס של כל בעלי הדירות עם היזם (סעיף 1א(א))?
- קיבלתם מסמך עיקרי הצעה לפחות שבועיים לפני החתימה הראשונה (סעיף 1א(ב))?
- בחוזה כתובים עקרונות התמורה, מועדים מרביים, זהות הקבלן המבצע והתחייבות לערבויות (סעיף 1)?
- מי שמציג לכם את העסקה גילה אם הוא מקבל כסף מהיזם (סעיף 6)?
- יש לכם עורך דין שמייצג את בעלי הדירות ולא את היזם?
- אם אתם בני 70 ומעלה: אילו חלופות הוצעו לכם מלבד דירה בבניין החדש (סעיף 2(ב)(6))?
- קיבלתם עותק של כל מסמכי העסקה אחרי שחתמתם (סעיף 1ב(ב))?
שאלות נפוצות
כמה בעלי דירות צריך כדי לתבוע שכן מסרב? רוב מיוחס: שני שלישים מהדירות במקבץ, ושלוש חמישיות בכל בניין, עם יותר ממחצית מהרכוש המשותף (סעיף 1).
יזם החתים אותי לפני שנעשה כינוס. מה אפשר לעשות? רוב בעלי הדירות יכולים להחליט לבטל, כל עוד חתמו פחות מ-40% (סעיף 1ג).
חתמנו לפני שלוש שנים והיזם לא התקדם. אפשר להשתחרר? אם לא חתמו מחצית בתוך שנתיים, או שלוש חמישיות בתוך ארבע שנים, רוב בעלי הדירות רשאי להחליט על ביטול (סעיף 1ד).
אני בת 78. היזם מציע רק דירה חדשה בבניין. לפי סעיף 2(ב)(7) צריכה להיות מוצעת לך גם בחירה בין דיור מוגן, דירה חלופית או כסף. בלי זה, סירוב שלך לא ייחשב בלתי סביר.
למי פונים בתלונה על יזם? לממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית (סעיף 5ב).
שאלות? כתבו לנו – בוואטסאפ או דרך עמוד יצירת הקשר.
להמשך: המדריך להתחדשות עירונית, מה מגיע לבעל דירה בפינוי בינוי וחוקי הנדל"ן בשפה פשוטה.
המידע נערך על ידי צבי דה האס, בעל רישיון תיווך במקרקעין מס' 3252046 · עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026
מקורות: חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 (בעבר: חוק פינוי ובינוי (פיצויים)), סעיפים 1, 1א, 1ב, 1ג, 1ד, 1ה, 2, 2א, 3, 4, 5א, 5ב, 6, 6א. נוסח החוק: ספר החוקים הפתוח, נוסח עדכני לאוקטובר 2026. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.