מילון מונחי נדל"ן: 81 מונחים בשפה פשוטה
81 מונחים שחוזרים בעסקאות נדל"ן, בתכנון ובנייה, בהתחדשות עירונית, במיסוי ובמכרזי רמ"י. כל מונח מוסבר בשתיים או שלוש שורות, בשפה פשוטה, וליד רוב המונחים יש קישור לעמוד באתר שמרחיב עליו.
תיווך ועסקאות · תכנון ובנייה · התחדשות עירונית · מיסוי · רמ"י ומכרזים · מימון ומדדים
המידע כללי, ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או שמאי ואינו מהווה המלצה. התנאים המחייבים הם אלה שבנוסח החוק ובמסמכים הרשמיים. נכתב על ידי צבי דה האס, מתווך מקרקעין מורשה. עודכן בנובמבר 2026.
תיווך ועסקאות
- בית משותף
- בניין עם שתי דירות או יותר שנרשם בפנקס הבתים המשותפים. לכל בית משותף יש תקנון, מוסכם או מצוי. להרחבה ←
- גוש וחלקה
- המספרים שבהם רשום כל נכס במרשם המקרקעין. הגוש הוא אזור, והחלקה היא יחידת קרקע בתוכו. בבית משותף יש גם מספר תת-חלקה לכל דירה. להרחבה ←
- דמי תיווך
- התשלום שמשולם למתווך מורשה כשהעסקה נחתמת. זכאות לדמי תיווך מחייבת רישיון בתוקף, הזמנה בכתב חתומה, והיות המתווך הגורם היעיל שהביא לעסקה. להרחבה ←
- הזמנת שירותי תיווך
- מסמך שהלקוח חותם עליו לפני קבלת שירות תיווך. החוק מחייב שיכלול את שם הלקוח, תיאור הנכס, את מחיר הנכס המבוקש ואת שיעור דמי התיווך. להרחבה ←
- הסכם בלעדיות
- הסכם בכתב שבו בעל נכס מעניק למתווך אחד את הזכות לשווק את הנכס לתקופה מוגדרת. לפי חוק המתווכים, בבלעדיות המתווך חייב לבצע פעולות שיווק שנקבעו בתקנות. להרחבה ←
- הערת אזהרה
- רישום בלשכת רישום המקרקעין שמזהיר שהבעלים התחייב לעשות עסקה בנכס. היא מגינה על הקונה מפני עסקה סותרת או עיקול מאוחר. להרחבה ←
- הצמדה
- זכות שימוש ייחודית של דירה בחלק מהרכוש המשותף, כמו חניה, מחסן או גג. ההצמדה נרשמת בצו רישום הבית המשותף. להרחבה ←
- זכרון דברים
- מסמך מוקדם שבו הצדדים מסכמים את עיקרי העסקה לפני החוזה המלא. אם יש בו הפרטים המהותיים, בית המשפט עשוי לראות בו חוזה מחייב. להרחבה ←
- חכירה לדורות
- זכות במקרקעין לתקופה של יותר מ-25 שנה. רוב הקרקע בישראל בבעלות המדינה ומוחכרת דרך רשות מקרקעי ישראל. להרחבה ←
- ייפוי כוח בלתי חוזר
- מסמך שמאפשר לעורך הדין של העסקה לרשום את העברת הזכויות גם בלי חתימה נוספת של המוכר. הוא נפוץ בעסקאות מקרקעין. להרחבה ←
- מתווך מקרקעין מורשה
- מי שעבר את בחינת הרישוי של רשם המתווכים ומחזיק ברישיון בתוקף. רק מתווך מורשה רשאי לגבות דמי תיווך. להרחבה ←
- נסח טאבו
- מסמך רשמי מלשכת רישום המקרקעין שמציג את הבעלים הרשומים, את גודל החלקה ואת השעבודים, ההערות והעיקולים הרשומים על הנכס. להרחבה ←
- רישום בחברה משכנת
- מצב שבו הזכויות בדירה לא רשומות בטאבו אלא בספרי חברה כמו עמידר או שיכון ובינוי. במצב כזה מקבלים אישור זכויות מהחברה במקום נסח. להרחבה ←
- רכוש משותף
- כל חלקי הבית המשותף שאינם הדירות עצמן: גג, לובי, חדר מדרגות, מקלט וחצר. החלק של כל דירה ברכוש המשותף נקבע ברישום. להרחבה ←
- תקנון בית משותף
- מערכת הכללים שקובעת את היחסים בין בעלי הדירות בבית משותף. כשאין תקנון מוסכם, חל התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין. להרחבה ←
- תת-חלקה
- המספר של דירה מסוימת בבית משותף רשום. לכל תת-חלקה יש שטח רשום וחלק ברכוש המשותף. להרחבה ←
תכנון ובנייה
- אישור תכנית (מתן תוקף)
- השלב שבו התכנית מאושרת סופית ומתפרסמת ברשומות. רק מאותו רגע הזכויות שבה חלות בפועל. להרחבה ←
- היתר בנייה
- אישור של הוועדה המקומית לבנות, להרחיב או לשנות מבנה. בנייה בלי היתר היא עבירה, וגם עלולה לפגוע במכירת הנכס. להרחבה ←
- הפקדת תכנית
- השלב שבו תכנית מתפרסמת לציבור ואפשר להגיש נגדה התנגדויות. הפקדה היא סימן שהתכנית התקדמה, אבל היא עדיין לא מאושרת. להרחבה ←
- הקלה
- אישור של הוועדה המקומית לחרוג במידה מוגבלת מהוראות התכנית, למשל בקו הבניין או במספר הקומות, בלי לשנות את התכנית עצמה. להרחבה ←
- ועדה מחוזית
- הגוף התכנוני ברמת המחוז שמאשר תכניות גדולות, שומע התנגדויות ומפקח על הוועדות המקומיות. להרחבה ←
- ועדה מקומית
- הגוף ברשות המקומית שדן בבקשות להיתרי בנייה, בתכניות מקומיות ובהקלות. בחלק מהערים היא ועדה עצמאית מוסמכת. להרחבה ←
- ותמ"ל
- הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור. היא מאשרת תכניות גדולות למגורים במסלול מהיר. להרחבה ←
- זכויות בנייה
- השטח שמותר לבנות על מגרש לפי התכנית החלה עליו, בדרך כלל באחוזים משטח המגרש או במטרים רבועים. להרחבה ←
- טופס 4
- אישור של הרשות המקומית לחבר בניין חדש לחשמל, למים ולטלפון. בפועל זהו האישור שמאפשר לגור בבניין. בחלק מהמקרים הוא נקרא היום "אישור אכלוס". להרחבה ←
- ייעוד קרקע
- השימוש שהתכנית מתירה במגרש: מגורים, מסחר, תעסוקה, שטח ציבורי פתוח, מבני ציבור ועוד. להרחבה ←
- מבא"ת
- מערכת המידע הממשלתית של מינהל התכנון. בה אפשר למצוא כל תכנית לפי מספר, לראות באיזה שלב היא נמצאת ולהוריד את מסמכיה. להרחבה ←
- קו בניין
- המרחק המינימלי שבו מותר לבנות מגבול המגרש. התכנית קובעת אותו לחזית, לצדדים ולעורף. להרחבה ←
- שב"צ
- שטח לבנייני ציבור: קרקע שהתכנית ייעדה לבתי ספר, לגני ילדים, למרפאות ולמבני קהילה. להרחבה ←
- שטח עיקרי
- השטח שמשמש לשימוש העיקרי של המבנה, למשל חדרי הדירה. הוא נמדד בנפרד משטחי השירות. להרחבה ←
- שטחי שירות
- שטחים שמשרתים את השימוש העיקרי: ממ"ד, חדר מדרגות, מחסן וחניה. התכנית קובעת אותם בנפרד מהשטח העיקרי. להרחבה ←
- שימוש חורג
- שימוש בנכס שאינו תואם את הייעוד שנקבע בתכנית או בהיתר, למשל משרד בדירת מגורים. הוא מחייב אישור מהוועדה המקומית. להרחבה ←
- שמאי מקרקעין
- בעל מקצוע מורשה שמעריך את שווי הקרקע והנכסים, למשל לצורך היטל השבחה, משכנתא או חלוקת עיזבון. רק שמאי מוסמך רשאי לתת חוות דעת שמאית. להרחבה ←
- שצ"פ
- שטח ציבורי פתוח: קרקע שהתכנית ייעדה לגינות, לפארקים ולשבילים לשימוש הציבור. להרחבה ←
- תב"ע
- תכנית בניין עיר: תכנית מתאר מפורטת שקובעת ייעודי קרקע, זכויות בנייה, גובה, קווי בניין ושימושים מותרים באזור מסוים. להרחבה ←
- תכנית מתאר ארצית (תמ"א)
- תכנית שמכינה המועצה הארצית לתכנון ובנייה, וחלה על כל המדינה או על נושא מסוים, כמו תמ"א 38 לחיזוק מבנים או תמ"א 35 לפיתוח ושימור. להרחבה ←
- תכנית מתאר מקומית
- תכנית שחלה על שטח של רשות מקומית אחת וקובעת את התכנון שבו. היא נדונה בוועדה המקומית ומאושרת בוועדה המקומית או המחוזית. להרחבה ←
- תעודת גמר
- אישור שהבנייה הסתיימה לפי ההיתר ולפי כל התנאים שנקבעו בו. בדרך כלל ניתנת אחרי טופס 4. להרחבה ←
התחדשות עירונית
- דייר סרבן
- בעל דירה שמסרב לחתום על עסקת התחדשות עירונית בלי סיבה סבירה. החוק מאפשר לתבוע אותו בתנאים מסוימים. להרחבה ←
- דירה תמורה
- הדירה החדשה שבעל דירה מקבל בפרויקט התחדשות עירונית במקום הדירה הישנה שלו. להרחבה ←
- הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית
- הגוף הממשלתי שמקדם התחדשות עירונית, מכריז על מתחמים ומפעיל את הממונה על פניות דיירים. להרחבה ←
- התחדשות עירונית
- השם הכולל למיזמים שמחליפים או מחזקים בניינים ישנים: פינוי בינוי, תמ"א 38 ועיבוי בניין. להרחבה ←
- יזם
- החברה שמובילה את הפרויקט, מממנת את התכנון והבנייה, ומקבלת את הדירות הנוספות למכירה. להרחבה ←
- ליווי בנקאי
- הסדר שבו בנק מממן את הפרויקט ומפקח על הכסף שלו. הוא מנפיק ערבויות לבעלי הדירות ולקונים. להרחבה ←
- מארגן
- מי שפועל להחתים בעלי דירות על עסקת התחדשות עירונית. חוק המארגנים מחייב אותו בגילוי נאות ואוסר עליו לקבל תשלום משני הצדדים בלי גילוי. להרחבה ←
- מסלול מיסוי
- מסלול לפינוי בינוי שבו היזם מקדם את התכנית בעצמו, ובעלי הדירות נהנים מפטור ממס לפי פרק ז'1 בחוק מיסוי מקרקעין. להרחבה ←
- מסלול רשויות
- מסלול לפינוי בינוי שבו הרשות המקומית או הרשות הממשלתית מקדמות את התכנון, ורק אחר כך נבחר יזם. להרחבה ←
- מפקח בנייה
- גורם מקצועי מטעם הדיירים או הבנק שבודק שהבנייה מתבצעת לפי ההסכם, ההיתר והמפרט. להרחבה ←
- מפקח על רישום מקרקעין
- הגורם השיפוטי שמכריע בסכסוכים בבית משותף. בין היתר הוא רשאי לאשר תמ"א 38 גם כשלא כל בעלי הדירות מסכימים. להרחבה ←
- מתחם
- אזור מוגדר של כמה בניינים שמקודם יחד בתכנית אחת של התחדשות עירונית, בדרך כלל פינוי בינוי. להרחבה ←
- מתחם מוכרז
- מתחם שהממשלה הכריזה עליו כמתחם להתחדשות עירונית. ההכרזה מעניקה הטבות מס ותוקפה מוגבל בזמן. להרחבה ←
- פינוי בינוי
- מיזם שבו הורסים בניינים ישנים ובונים במקומם בניינים חדשים עם יותר דירות. בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה, והיזם מממן את הפרויקט ממכירת הדירות הנוספות. להרחבה ←
- רוב מיוחס
- שיעור בעלי הדירות שנדרש כדי שאפשר יהיה לתבוע בעל דירה סרבן בפינוי בינוי. החוק קובע את השיעור, והוא עודכן בתיקונים בשנים האחרונות. את השיעור העדכני בודקים בנוסח החוק. להרחבה ←
- שכר דירה בתקופת הבנייה
- תשלום שהיזם משלם לבעלי הדירות בפינוי בינוי, כדי שישכרו דירה חלופית בזמן הבנייה. להרחבה ←
- תמ"א 38/1
- חיזוק בניין קיים מפני רעידות אדמה, בדרך כלל עם תוספת קומות, ממ"ד לכל דירה ושיפוץ חזית. הדיירים נשארים בבניין הקיים. להרחבה ←
- תמ"א 38/2
- הריסת בניין קיים ובנייתו מחדש לפי התמריצים של תמ"א 38. הדיירים יוצאים לתקופת הבנייה וחוזרים לדירה חדשה. להרחבה ←
מיסוי
- ארנונה
- מס עירוני שמשלם המחזיק בנכס, לפי שטח הנכס, סוגו והאזור. השטח לחיוב בארנונה עשוי להיות שונה מהשטח הרשום בטאבו.
- דירה יחידה
- דירת מגורים יחידה של הרוכש. לדירה כזו מדרגות מס רכישה מופחתות, ובמכירה יש פטור ממס שבח בתנאים מסוימים. להרחבה ←
- דמי היתר
- תשלום לרשות מקרקעי ישראל בעד שינוי ייעוד או תוספת זכויות בקרקע מוחכרת. להרחבה ←
- דמי הסכמה
- תשלום לרשות מקרקעי ישראל בהעברת זכויות בקרקע מוחכרת, במקרים שבהם עדיין חלה חובה כזו. להרחבה ←
- היטל השבחה
- תשלום לרשות המקומית בשיעור מחצית מעליית שווי הקרקע שנוצרה בגלל אישור תכנית, הקלה או שימוש חורג. משלמים אותו בדרך כלל במכירה או בקבלת היתר. להרחבה ←
- מס רכישה
- מס שמשלם הקונה על רכישת נכס מקרקעין. השיעור נקבע במדרגות, ותלוי בשאלה אם זו דירה יחידה או דירה נוספת. להרחבה ←
- מס שבח
- מס שמשלם המוכר על הרווח הריאלי ממכירת נכס מקרקעין. במכירת דירת מגורים יש מקרים של פטור. להרחבה ←
- שומה מכרעת
- הכרעה של שמאי מכריע במחלוקת על שומת היטל השבחה, בין בעל הנכס לבין הוועדה המקומית. להרחבה ←
רמ"י ומכרזים
- בנה ביתך
- שיווק מגרש בודד שבו הזוכה בונה בעצמו את ביתו, בדרך כלל בהגרלה או במכרז. להרחבה ←
- דירה בהנחה
- תכנית ממשלתית שבה מוכרים דירות חדשות לזכאים במחיר מופחת, בהגרלה. היא החליפה את "מחיר למשתכן". להרחבה ←
- הגרלה
- דרך הבחירה בין הזכאים בתכניות הדיור הממשלתיות. מי שעולה בהגרלה מקבל זכות לבחור דירה, לפי הסדר שנקבע. להרחבה ←
- חוברת מכרז
- המסמך הרשמי של המכרז. הוא מפרט את המגרשים, את מחירי המינימום, את תנאי ההשתתפות, את הערבויות ואת לוח הזמנים. להרחבה ←
- מכרז למילואימניקים
- מכרזי רמ"י שבהם חלק מהמגרשים או ההנחות מיועדים למשרתי מילואים, לפי התנאים שבחוברת. להרחבה ←
- מכרז רמ"י
- הליך שבו רמ"י משווקת מגרשים לבנייה, ומי שמציע את הסכום הגבוה ביותר זוכה, לפי תנאי החוברת. להרחבה ←
- ערבות מכרז
- ערבות בנקאית שמגישים עם ההצעה. היא מבטיחה שהזוכה יעמוד בהתחייבות לשלם. להרחבה ←
- רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)
- הגוף הממשלתי שמנהל את קרקעות המדינה, הקק"ל ורשות הפיתוח. רמ"י משווקת קרקע במכרזים ומנהלת את החוזים עם החוכרים. להרחבה ←
- תעודת זכאות
- אישור של משרד הבינוי והשיכון שהמבקש עומד בתנאים להשתתף בתכניות דיור ממשלתיות. להרחבה ←
מימון ומדדים
- מדד המחירים לצרכן
- המדד שמודד את השינוי במחירי סל מוצרים ושירותים. הלמ"ס מפרסמת אותו ב-15 לכל חודש. להרחבה ←
- מדד מחירי הדירות
- מדד של הלמ"ס שמודד את השינוי במחירי הדירות, לפי עסקאות שדווחו. להרחבה ←
- מדד תשומות הבנייה
- מדד שמודד את השינוי בעלויות הבנייה. חוזים רבים עם קבלנים צמודים אליו. להרחבה ←
- משכנתא
- הלוואה לרכישת נכס, שהנכס עצמו משמש בה בטוחה לבנק. להרחבה ←
- ערבות חוק מכר
- ערבות בנקאית שהקבלן חייב לתת לקונה דירה חדשה. היא מבטיחה את החזרת הכסף אם הדירה לא נמסרת. להרחבה ←
- ריבית בנק ישראל
- הריבית שקובעת הוועדה המוניטרית של בנק ישראל. היא משפיעה על ריבית הפריים ועל המשכנתאות. להרחבה ←
- ריבית פריים
- ריבית הבסיס במערכת הבנקאית: ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%. מסלולי משכנתא רבים צמודים אליה. להרחבה ←
- שיעור מימון
- החלק ממחיר הנכס שהבנק מוכן להלוות. בנק ישראל מגביל את השיעור לפי סוג הרוכש. להרחבה ←